在乌克兰的拍卖里，很多房产只卖建筑，不卖土地。有的地块已经登记，有的根本没有划出，有的公告一个字都没写。楼下的地没有办好，房子就很难装修报批、抵押、出租给正规租户，也很难转卖。我们协助买方在报名前查清土地状态，买下后把手续办完。审批由议会决定，我们协助办理，不承诺结果，也不承诺收益。
同样是"拍卖买房"，土地状态相差很大。下面是我们分析过的真实标的，文件情况以各篇文章发布时为准：
| 标的 | 公告里的土地状态 | 买方要做什么 |
|---|---|---|
| 沃罗布列维奇肉类车间 | 0.4448 公顷已单独登记，用途 11.02 工业 | 条件好：边界和用途都不用改，向议会申请租或买 |
| 巴尔塔集市边商铺 | 269㎡ 已登记，归市议会，不随房卖；技术护照写 364㎡ | 申请租或买，并先核对两个面积的差异 |
| 扎波罗热车队基地 | 1.45 公顷土地租约随房转让 | 接手租约，查清租期和欠租 |
| 克罗皮夫尼茨基娱乐楼 | 公告没有写土地 | 报名前先拿到书面答复 |
| 涅德拉村烂尾楼 | 楼下土地没有划出 | 先划地，用途和面积都不确定 |
| 拉法利夫卡林场院区 | 1.59 公顷林业用地，未划出，林场其他建筑也在上面 | 划地加改用途，难度最大 |
起拍价相近的两处房产，办地的难度可能完全不同，这应该计入出价。所以土地核查要放在报名之前，不要等到中标之后。
常听到一种说法："乌克兰房地一体，买了房，地就是你的。"这只对一部分情况成立。《土地法》第 120 条规定的自动转移，明确排除了国有、市有土地的所有权。按卖方原来有什么权利，分四种情况：
| 情况 | 买下建筑后 | 依据 |
|---|---|---|
| 卖方拥有土地（私有） | 土地所有权随建筑转移，用途不变 | 第 120 条第 1 款 |
| 卖方有土地租约、永佃或地上权 | 权利按原条件自动转移，不需要出租方同意，也不需要改合同。原来的租期和条件也一起接手 | 第 120 条第 4 款 |
| 土地是国有或市有，卖方没有有效权利 | 不会自动转移。但可以不经土地拍卖，向议会申请租用或购买 | 第 134 条第 2 款、第 128 条 |
| 地块用途不符，或地上还有别人的建筑 | 可能要分割或改用途，通常需要议会决定及原使用人配合 | 逐案判断 |
"不经拍卖"不等于自动，也不等于免费。第 134 条免除的是土地拍卖这一步。议会仍要作出决定，租地要付年租（按规范估值的比例计算），买地按专业评估价付款。第 128 条规定议会一个月内审议申请，实际周期因地而异。面积也不是想要多少就有多少，一般以建筑占地及必要服务范围为限。
| 报名前：土地核查 | 查登记册和地籍图；看公告及附件；书面询问议会；现场核对边界和占用情况；查有无租约、欠租。给出结论：土地属于哪种情况、大致费用、主要障碍、对出价的影响 |
| 买下后：接手 | 建筑过户后接手原租约；查清欠租；通知议会和税务部门；处理与原使用人的交接 |
| 办地 | 委托持证土地工程师测绘；地块登记；向议会提交申请并跟进；签土地租约或购地合同；登记权利。需要时办分割、改用途 |
| 后续 | 土地租金申报提醒、租约到期管理；需要时协助把房产出租给租户，或准备转卖所需的全套文件 |
翻译、陪同和对接各部门包含在上述服务内。测绘由持证工程师完成，法律文件由合作律师把关。
不做的事：不找关系、不做私下安排；不经手客户的购房款和地价；不代客户持有资产（需要代持的走公司代持安排）；不向客户推荐我们自己准备竞买的标的。
| 服务 | 服务费 | 何时付 |
|---|---|---|
| 报名前土地核查 | $300–500 / 处 | 开始前，不退 |
| 接手原土地租约 | $800 | 完成后 |
| 办理土地租约（含地块登记） | ≤0.5 公顷 $2,500；0.5–2 公顷 $4,000；2–10 公顷 $6,500；10 公顷以上面议 | 启动 30%，议会决定后 30%，权利登记后 40% |
| 办理购地（含地块登记） | ≤0.5 公顷 $3,000；0.5–2 公顷 $5,000；2–10 公顷 $8,000；10 公顷以上面议 | 同上 |
| 分割或改用途 | 每项 ≤0.5 公顷 $1,500；0.5–2 公顷 $2,500；2–10 公顷 $4,000；10 公顷以上面议。复杂情形上浮 50% | 启动 50%，完成后 50% |
| 协助招租 | 相当于 1 个月租金，最低 $300 | 租约签订后 |
分割或改用途的"复杂情形"，指林业或农业用地转用途、需要州级部门或原使用人配合、地上有他人建筑等，开始前书面确认报价。第三方实际费用另计：测绘、评估、公证、规费、律师、翻译。地价和土地租金由客户直接支付给议会。议会作出否定决定且确实无法再推进的，未到期的节点费不再收取。已按代拍模式付过尽调费的同一标的，不再重复收土地核查费。
| 更值得办 | 通常不值得 |
|---|---|
| 州府和较大城镇、当地有真实租户的 50–500㎡ 小型商业房产 | 远离市场、原用途已消失的大厂区和旧油库：地办好了也难出租，污染和拆除成本高 |
| 结构可用的独立建筑，地块是公有地、用途相符或容易调整 | 地块是林业或农业用地、原单位还在使用：划地和改用途很难 |
| 建筑手续齐全、议会愿意书面回复 | 不可分割的共有份额，或多户住宅楼内的底商：土地是共有的，很难单独办 |
| 后方地区、产权链清楚 | 前线地区，或有查封、原使用人占用、诉讼的物业：先解决这些再谈土地 |
办好土地手续，房产才更容易报批、出租和转卖，这是它增加价值的地方。但手续好不等于一定有利润，三件事要先看清：
我们不提供回报测算。报名前会帮你把出价、办地费用、持有成本和当地挂牌参考价放在一张表上，由你自己判断。
以上费用为现行标准（2026-10-30 起），每个项目的最终条件以书面协议为准。本文的法律说明依据 2026 年 10 月的现行条文整理，不构成法律意见，具体标的以律师意见为准。