敖德萨州 1,650㎡ 宅基地
两次流拍后的代拍机会

位置	敖德萨州利曼区（原共产国际区）红村（Красносілка）联合社区，敖德萨市以北近郊；距敖德萨北部城区中心直线约 6 公里，距主干公路约 1 公里
地籍号	已在官方公告核实；为保护委托人，具体地籍号、门牌与拍卖编号仅向会员和委托人提供
面积	0.165 公顷（1,650㎡，约 2.48 亩）
用途	建造和维护住宅、附属建筑（宅基地），私有土地
拍卖性质	法院强制执行拍卖（查封资产），由敖德萨州私人执行员组织，英式竞价
起拍价（第三轮）	159,204.15 格里夫纳（约 $3,538），比前两轮的 187,299 格里夫纳降 15%，不含增值税
保证金	47,761.25 格里夫纳（起拍价 30%，约 $1,061）
报名费 / 加价步长	864.70 格里夫纳 / 1,592.04 格里夫纳（起拍价 1%）
评估报告价	187,299 格里夫纳（第一、二轮起拍价）
规范货币估值（НГО）	1,004,441.35 格里夫纳（约 $24,500）
公用设施	公告注明无水电气等设施接入
共有人	公告注明无
开拍条件	至少 2 名合格竞买人
拍卖记录	第一轮：2026-09-07，0 人报名，流拍 第二轮（重新拍卖）：2026-10-07 报名截止，0 人报名，流拍，起拍价未下调 第三轮（本轮，最后一轮）：降价 15%，2026-11-01 20:00 报名截止，11-02 开拍（基辅时间）

数据来自 Prozorro.Sale 官方公告（2026-10-20 更新查询），美元按乌克兰国家银行 2026-10-20 官方汇率 1 美元 = 45.00 格里夫纳折算。

问题	答案
是不是至少要两家竞拍？	是。公告写明至少 2 名合格竞买人才能开拍。只有一家报名，本轮同样不成立，保证金退回。
个人能不能参加？	能。乌克兰公民、外国个人、乌克兰公司、外国公司都可以报名。外国个人需要乌克兰税号（РНОКПП），通过任一授权电子平台注册，保证金从本人银行账户支付。这块地是村内的宅基地（非农用地），外国人可以持有。
价格是关键吗？	不是。前两轮 $4,500 左右都是 0 人报名，问题不在价格，而在"没有第二个真实买家"。
能不能用两个主体报名凑够两家？	不能。委托人、陆侨或其关联方同时报名凑人数，属于串通竞拍，成交可被法院宣告无效。我们不会这样安排。

能做的、合法的事：

• 让更多真实买家看到它。我们把这块地放进了《敖德萨州在拍宅基地一览》，并在资产市场、文章中公开推荐。有第二个独立买家报名，拍卖就能开；代价是可能要竞价，所以委托时要定好最高出价。
• 尽早报名、材料一次备齐。报名截止 11-01 20:00（基辅时间），开拍前一天截止，临时补材料来不及。
• 本轮仍不成立的后手。如果债权人选择留归自己，可以向债权人提出私下购买；如果地块退回原业主，也可以和原业主谈。但要注意：在拍卖中成交，公告列出的 7 项历史查封都会由执行员解除（官方标注"可解除"）；私下买卖则要等这些查封逐项解除才能过户，难度大得多。所以最干净的路径仍是本轮成交。

• 适合做别墅地。离城市近：距敖德萨北部城区中心直线约 6 公里，距主干公路约 1 公里，进城方便；同时是村镇环境，比市区安静。结合目前的价格，我们团队认为这是一块合适的别墅用地。周边配套和道路状况，会在实勘时用照片和视频确认。
• 入场金额小。起拍价约 4,568 美元，适合第一次试水乌克兰官方拍卖、想先走通一遍完整流程的投资人。
• 用途明确，面积有弹性。宅基地可以建住宅。1,650㎡ 既可以作为一块独立的大别墅地块，也可以考虑分成两块约 825㎡ 的地块分别出售——能否分割、分割后每块是否有独立出入道路，需要实地勘察并经当地规划和地籍审批确认。
• 起拍价远低于规范估值。起拍价约为规范货币估值的 19%。但要说清楚：规范货币估值是乌克兰用于计算土地税费的标准估值，不是市场成交价，不能当作"保底价"或必然升值的依据。真正的价值要看周边同类地块的实际成交和挂牌价。
• 流程透明。法拍程序、查封记录、评估报告、合同草案都在 Prozorro 上公开可查，会员可向我们索取原始公告链接自行核对。

这个项目按《模式三：陆侨代拍代持》操作：你不需要在乌克兰注册公司，也不需要到现场，由陆侨服务有限公司以其乌克兰公司 ТОВ «ЛЕНД ЕНД ЕКСПАТ»（有限责任公司）的名义报名竞拍，中标后资产登记在陆侨名下，再抵押登记给你。

如果你希望地块直接登记在自己的乌克兰公司名下，也可以按模式一或模式二参与，见《三种合作模式怎么选》。

投资额＝成交价＋项目上实际发生的全部费用，由投资人承担，逐笔记入项目账本。主要包括：

• 拍卖成交价（本轮起拍价约 $3,538，有人竞价则更高）
• 电子拍卖平台佣金（由中标人支付，按平台规则计算）、报名费
• 尽调、现场勘察、翻译
• 公证、国家登记、过户等费用

按起拍价成交估算，总投资大约在 $5,500–6,500 区间，最终以实际发生为准。设施接入、分割申请等后续费用另计。

陆侨的 10%：陆侨不出现金、不另收现金服务费，而是把服务折成股份。例如投资人出资 $6,000，陆侨折股 $6,000 ÷ 9 ≈ $667，项目总股本 $6,667，投资人占 90%，陆侨占 10%。

出售后分两步分配：第一步，运营方与全体投资人之间分，项目年化收益超过 5% 的部分，按 10% / 20% / 30% / 40% 四档阶梯给运营方；第二步，剩余部分在投资人之间按股份分，投资人 90%、陆侨 10%。完整算例见《模式三详解》。