基辅市波迪尔区 12 栋整院 2,887㎡
起拍每㎡ 1 格里夫纳，实际每月约 $2,260，且只能给市政非营利机构用

位置	基辅市波迪尔区梅日希尔斯卡街，一处封闭院区
标的	12 栋非住宅建筑，合计 2,887.10㎡：办公楼 3 栋 914.1㎡、仓库 5 栋 1,881.5㎡、车库 56.4㎡、门卫室 2 处 23.6㎡、卫生间 11.5㎡
所有权 / 账面	基辅市公共财产；账面单位基辅地铁公司，出租方基辅市公共财产局。账面净值仅 ₴79,501.84
允许用途	只限"安置市政非营利企业"（基辅市议会财产委员会 2026-09-22 记录）
起拍月租	₴2,887.10，正好 ₴1/㎡，不含增值税（约 $64）
土地税补偿	约 ₴99,184/月，含增值税（约 $2,187），公告写明为估算
租期	3 年，但不超过地铁波迪尔—维古里夫线（格利博奇茨卡站至拉杜日纳站一段）开工之日
投标保证金	₴332,800（约 $7,338），约为起拍月租的 115 倍；报名费 ₴864.70
设施	公告写明无供电、无供水、无排水，也没有消防和安防报警、灭火系统
状态	10-25 报名截止，1 人报名，报价等于起拍价，1 人即可成交，目前在资格审查（至 11-06），签约期至 11-20。报名人名称尚未公开

来源：Prozorro.Sale 公告及出租对象登记、出租公告、合同草案、基辅市交通基础设施局函（2026-08-21），2026-10-31 查询。美元按乌克兰国家银行最新官方汇率 1 美元 = 45.35 格里夫纳折算，资产库原来的 $70 是旧汇率。分享文案里 M 栋写 296.02㎡，交通局函写 296.20㎡；各栋相加要 296.20 才等于总面积 2,887.10，公告和合同的数字应当更正。

价格历史：按对象登记查询，这是该院区在 Prozorro 上的第一轮，没有更早的拍卖，所以不存在"流拍降价"。如果本轮没有签约，公告已写明下一轮和逐步降价轮的起拍价为 ₴1,443.55。

• 地段：在基辅市内的波迪尔区，不是郊区。城市核心区内整院出租的机会很少。
• 面积和形态：12 栋分散在同一院区，有围墙和门卫室，办公、仓储可以分区使用。
• 租金部分确实很低：₴1/㎡，在基辅市公共财产局 753 场普通拍卖中，起拍中位数约 ₴112/㎡。
• 允许转租：须出租方书面同意，并且不能改变用途。

₴1/㎡ 不是市场判断，也不是优惠。它来自两件事：

• 按账面价值计算：公告标注按账面价值定价，这 12 栋账面净值合计只有 ₴79,501.84，平均每㎡约 ₴27.5。账面价值不代表市场价值。
• ₴1/㎡ 像是一条下限（我们的推断）：账面净值的 1% 约为 ₴795，低于 ₴2,887。基辅还有 4 个标的起拍价也正好等于面积数，比如 5,850㎡ 起拍 ₴5,850。公告没有写计算公式，具体依据以基辅市的租金办法为准。

真正的成本在租金之外。合同第 3.1 条规定土地费用不含在租金内，由承租人另签合同补偿给地铁公司：

每月（按起拍价）	格里夫纳	美元
租金（含 20% 增值税）	₴3,465	$76
土地税补偿（含增值税，估算）	₴99,184	$2,187
合计	₴102,649（₴35.6/㎡）	$2,263
满 3 年合计	约 ₴370 万	约 $8.15 万

土地补偿约是租金的 29 倍（均含税），这才是真正的"租金"。上表还没有计入水电、院区维护、保险和接通管线的工程费，也没有计入租金的通胀调整。

作为对比，基辅市公共财产局 2024 年以来 200㎡ 以上、用途不定向的 31 场成交，成交月租中位数约 ₴129/㎡（四分之一到四分之三分位 ₴87–249，这些数字不含土地补偿等费用）。所以 ₴36/㎡ 算上土地后仍然便宜，但这是因为房子没水没电、用途受限、随时可能收回。

基本不能。公告采用"只限所列用途"的写法，用途只有一项：安置市政非营利企业。这种企业由地方政府设立，私人公司不属于这一类。违反用途是合同第 12.7.2 条规定的提前解约理由。转租也一样，第 8 条和公告都要求不改变用途。

法律上，符合条件的主体都可以报名，但中标后也必须按这个用途使用，所以报名对私人投资者没有意义。这是我们对条款的理解，具体情形应请律师确认。

公告的技术状态写的是"如有需要须维修"，同时写明没有供电、供水和排水。出租条件还要求承租人和地铁公司一起确定需要哪些工程管线，按《地铁设计规范》（ДБН В.2.3-7:2018）委托设计、施工和调试。也就是说，接通管线不只是普通装修，还要满足地铁方面的要求。

• 租期没有下限：最长 3 年，但地铁这段工程开工就到期。文件没有写由谁认定开工、提前多久通知。我们查到的公开报道显示这段工程还处于筹备阶段，资金也未落实，但报道不是最新的，也没有可靠的开工日期，所以既不能当成随时收回，也不能当成一定能租满 3 年。这一条要在签约前书面明确。
• 腾退只有 3 个工作日（第 4.1 条），不可分离的改良和大修成果要留给出租方。
• 投入回收难：改良须事先取得批准（第 5.1 条）；大修费用经同意后，整个租期内只能抵扣一次租金，而这里租金极低，能抵的很少。第 5.3 条提到可按《程序》获得改良补偿，但短租期内实际能拿回多少，要逐项核实。
• 租金只涨不降：每年按通胀指数调整，不得下调，例外情形见第 3.12 条。逾期有罚息，超过 3 个月可解约。
• 保险：签约后 10 天内须投保，受益人为地铁公司。
• 续租：到期前 3 个月申请，按《国有和市有财产租赁法》第 18 条办理；工程开工后很难有续租的基础。

我们拉取了基辅市公共财产局 2021 年以来全部 984 场房产出租拍卖，其中 753 场为普通拍卖。"面积大、起拍低"其实分成三类，差别很大：

类型	数据	怎么看
A 定向市政用途（本项目）	全部拍卖方式共 28 场，产生 11 个中标人，全部只有 1 人报名，价格基本是起拍价或降价轮价格	不是给市场的，私人投资者不用看
B 按小时分时使用	同一栋 4,640㎡ 楼分多个时段挂牌给驾校，7 场成交中位数 ₴0.9/㎡，多为 1 人	面积是整栋楼，买的只是几小时使用权，不是整栋
C 用途较开放或为普通经营	200㎡ 以上、起拍 ≤₴10/㎡ 的 15 场成交：报名人数中位数 2，成交中位数 ₴42/㎡，是起拍价的 36.5 倍，范围 ₴10–112	起拍价没有参考意义，要按真实市场出价

C 类和 A 类的具体例子（只列街道）：

标的	用途	起拍 → 成交（₴/㎡·月）	报名
斯捷岑卡街 5,850㎡，2026，25 年	花岗岩制品生产	1 → 112	1 人
克拉夫迪伊夫斯卡街 380㎡，2024	汽车维修	1.7 → 87	4 人
奥赫季尔斯卡街 875㎡，2021	任意用途	4.8 → 78	6 人
帕夫拉·乌先卡街 2,299㎡，2021	任意用途	5.7 → 13	1 人
奥泽尔纳街 15,365㎡，2023（同为地铁公司）	市政企业	0.14 → 0.14	1 人

值得注意的是斯捷岑卡街那一场：只有 1 人报名，但报价就是 ₴655,200，是起拍价的 112 倍。开标前谁也不知道有没有对手，真想要的人不会按起拍价报，所以不能指望用 ₴1/㎡ 拿到一块好用的院子。

价值：对私人投资者而言，这个租约本身没有可交易价值。它不能改用途、期限不确定，投入大多留给业主。价值只存在于真正需要它的市政机构：能用很低的租金加土地补偿换到一片市内场地。

升值空间：谈不上。租赁权不会随地价上涨归你，院区的未来由地铁工程决定。

真实的机会有三个，都不是"租下这个院子"：

• ① 给中标方做工程。12 栋从零接水电、消防和安防，还要满足地铁规范。等中标方公开后，施工和设备供应商可以去接触。工程类合作可看 build.au139.com。
• ② 用这套方法筛 C 类项目。看到大面积低起拍时，先看用途是否开放、土地补偿多少、水电有没有、租期是否有提前终止条件，然后参考 ₴87–249/㎡ 的成交区间和同类比价，而不是按起拍价算账。10-31 查询时，基辅市公共财产局在招的只有 2 场，没有这一类，需要持续跟踪。
• ③ 观察是否流签。资格审查到 11-06，签约期到 11-20。没有签约就可能以 ₴1,443.55 重新挂牌，但用途限制不变，所以这只对符合条件的机构有意义。

投资人类型	合不合适	理由
想低租金后转租获利的	❌	转租不能改用途；模式三不适用
想做仓储、办公、轻工业的企业	❌	用途不符；请找 C 类标的
想借此办投资永居的	❌	这是短期受限租约，不是可经营的投资项目，不建议以此规划身份
工程、机电、消防承包商	✅ 间接	不参拍，争取中标方的工程
基辅市政非营利机构	✅	这是它本来的对象，须算清土地和管线费用

代拍与 SPV 服务由陆侨服务有限公司承办，AU139 平台本身不经手租金、保证金等任何交易资金。资产市场条目：基辅市波迪尔区 2,887㎡ 院区。